Данная тема стала актуальной в последнее время, в связи с тем, что размер кадастровой стоимости является основой для начисления налогов. А если размер кадастровой стоимости существенно завышен, то мы как налогоплательщики несем повышенное бремя по уплате налога.
В качестве основного инструмента при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости или земельных участков применяются методы массовой оценки. (Этот расчет основывается на статистических данных и анализе средних цен в районе расположения объекта и часто не отражает реальных факторов, влияющих на объект оценки, когда массовой оценкой занимается, удаленно, оценщик из другого региона). Отсюда и возникает существенная погрешность и искажение стоимости, и как следствие необходимость уменьшить полученную кадастровую стоимость.
Инициировать пересмотр кадастровой стоимости вправе собственник или арендатор объекта недвижимости или земельного участка если полагает, что кадастровая стоимость его собственности рассчитана неверно и завышена, то он имеет право оспорить ее согласно ч. 1 и 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», даны рекомендации, по оспариванию кадастровой стоимости.
Для снижения кадастровой стоимости можно пойти двумя путями:
1. Обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. (Исходя из практики нашего региона, комиссия снижает кадастровую стоимость не более чем на 30%).
2. Оспаривание результатов кадастровой стоимости в суде. Для юридических лиц предусмотрена обязательная досудебная процедура оспаривания. То есть перед подачей искового заявления в суд компания обязана оспорить кадастровую стоимость в комиссии (п. 9 постановления). Судебная практика с участием адвокатов нашей коллегии показывает, что бывают расхождения между рыночной стоимостью и кадастровой до 50-70 процентов.
Физическим и юридическим лицам перед обращением в суд необходимо сделать независимую оценку рыночной стоимости оспариваемого объекта недвижимости или земельного участка. Если кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную, в качестве кадастровой суд вправе установить рыночную стоимость (ч. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ и п. 2 постановления). Рыночная стоимость объекта должна быть определена на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость (ч. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ и п. 12 постановления).
Суд обязан рассмотреть исковое заявление в течение двух месяцев со дня его получения (п. 1 ст. 154 ГПК РФ и ст. 141 КАС РФ). В случае необходимости суд вправе привлечь к участию в деле специалистов нужного профиля, вызвать оценщика для дачи пояснений, а также назначить экспертизу (п. 21, 22 и 23 постановления).
Если суд своим решением изменил кадастровую стоимость объекта, в резолютивной части решения он обязан указать (п. 25 постановления) новую кадастровую стоимость (п. 3 ст. 249 КАС РФ). Сведения об этой стоимости должны внести в государственный кадастр недвижимости; дату подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Эта информация необходима для того, чтобы определить дату перерасчета имущественных налогов. Если заявителем является организация, в резолютивной части решения суд отражает дату ее обращения в комиссию.