Суды думали, что предварительный договор купли-продажи квартиры с учетом оплаты полной ее стоимости не подпадает под действие закона о долевом строительстве. В связи с этими покупателю было отказано во взыскании неустойки со строительной компании. Однако Верховный суд принял другое решение и обосновал его.

Напомним, что в 2008 году некий гражданин Редькин* заключил со строительной компанией ООО "Л1-1" предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся многоквартирном доме, на сумму семнадцать миллионов рублей. В свою очередь, сама организация заключила договор о финансировании проектирования и строительства этого дома с другой фирмой – застройщиком.

Деньги гражданин Редькин перевел "Л1-1" как только была подписана сделка, при этом заключение основного договора стороны планировали осуществить в течение 90 дней после государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.Отметим, что первоначально собирались закончить строительство до конца года, но процесс затянулся. В июле же 2009 г. срок передачи квартиры по предварительному договору вышел. Редькин потребовал от строительной компании расторжения сделки и возврата денежных средств, а также оплаты процентов в соответствии с Законом "Об участии в долевом строительстве". Однако никакого ответа он так и не получил.

После этого, в 2014 году, Редькин отправился в Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга. В суде он попросил взыскать со строительной фирмы уплаченные им семнадцать миллионов рублей и двадцать два миллиона рублей неустойки, потребительский штраф, а также возмещение судебных издержек. В результате рассмотрения дела организация сама вернула покупателю указанную сумму, но возмещения остальных расходов Редькин добиться так и не смог.

Судья Татьяна Матусяк решила, что спорные правоотношения не могут регулироваться законом "Об участии в долевом строительстве", в виду того что Редькин так и не заключил договор с застройщиком.Также, как было указано судом, разрешение на строительство организация вообще получила до вступления в силу данного закона, а знасит его нормы в данном случае не применимы. В итоге судья взыскала с ответчика только расходы по оплате госпошлины.

В апелляции выводы первой инстанции поддержали, дополнительно взыскав с фирмы 200 000 руб. потребительского штрафа. Но Редькин остался не удовлетворен подобным решением и решил добиваться неустойки в ВС РФ. Там же выяснилось, что нижестоящие инстанции не верно квалифицировали спорную сделку.

Если предварительный договор устанавливает обязанность покупателя квартиры оплатить полную ее стоимость или большую ее часть до заключения основного соглашения, то судами он должен был быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи, с условием предварительной оплаты, указано в определении Верховного Суда. На такие правоотношения соответственно распространяются положения закона "Об участии в долевом строительстве". Фактически спорная сделка представляет собой договор участия в долевом строительстве, определили судьи ВС, а заключена она была еще до вступления в силу закона об этом, и следовательно, логика нижестоящих инстанций оказалась неверна.

Таким образом "тройка" отменила решение апелляции и направила данное дело на новое рассмотрение обратно в Санкт-Петербургский горсуд.

*Имена участников изменены